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時間：2022-11-15 09:31:57 編輯：5號網(wǎng)-xweiyi 0
這馬上年底了商家也開始了各種各樣的促銷活動了，聽說在深圳東部的樓盤在年底搶收在，這是不是真的？買房的話什么時候買是比較便宜的呢？
“項目備案單價價2萬多，打完折只要1.7萬，之前都是本地人來看的多，上月開通地鐵14號線后，福田和南山的客戶多了起來?！庇八C都銷售人員介紹道。
東進熱潮下，房企紛紛加倉布局龍崗、坪山。如旭輝首進深圳的項目便選擇與花樣年合作開發(fā)坪山圍地塊；信達聯(lián)合體于2015年拿下當時的坪山地王；新城控股2020年末與佳兆業(yè)合作競得坪山燕子湖地塊。
11月9日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪深圳東部多個熱點板塊樓盤發(fā)現(xiàn)，原本也能頻現(xiàn)日光盤的東部，在樓市降溫下新房庫存清貨壓力越來越大。臨近年底，各樓盤更是加緊“搶收”，有項目賣出“地板價”求客，而有項目則堅持區(qū)域價格“天花板價”只求少賠。
值得注意的是，上述新盤項目幾乎都啟動了中介帶客渠道。記者在多個項目售樓處看到，現(xiàn)場均設(shè)置有中介公司駐場接待點；有項目售樓部晚上7點多仍燈火通明，主管帶著銷售人員進行加急培訓(xùn)。
“地板價”1.7萬元/平米起
“14號線地鐵口最便宜的綜合體大盤御景薈都，折后單價1.7萬元/平米起，總價60萬元起，現(xiàn)場人氣很旺，停車場都沒位置停車了，當天就賣了17套房源，10月份項目銷售超200套?！敝薪槔钕壬谏缃黄脚_上如此分享。
1.7萬元起的“地板價”通過深圳各大中介推廣后確實取得了比較理想的效果。對樓市并不十分關(guān)注的向陽，在接到中介微信推薦后就開始向熟悉地產(chǎn)的朋友咨詢。
向陽先是驚喜能有這樣的低價，但繼續(xù)了解后得知，該樓盤曾是恒大與京基的合作項目，因擔心后續(xù)會有交樓問題以及產(chǎn)品的公寓屬性，向陽最終放棄了選購。
11月9日，記者以購房者身份實地走訪了御景薈都項目。從新開通的深圳地鐵14號地鐵南約站出來，沿著馬路走200米左右，便是御景薈都項目售樓處。掃碼進入到售樓處，首先映入眼簾的是門口處一排長長的辦公桌椅，多個中介工作人員正在現(xiàn)場辦公。
登記資料后，一位駐場的內(nèi)場銷售人員給記者講述了片區(qū)發(fā)展后，又帶著記者看了幾套樣板間。該銷售人員極力推薦適合投資的37平方米小戶型，層高約為3.6米，被分隔為客廳和復(fù)式的臥室，不過記者站上第二層復(fù)式臥室卻無法伸直腰背。
對此銷售人員解釋說，“3.6米的層高做成復(fù)式確實會遇到這種問題，但一般主要活動空間在樓下客廳。”銷售人員還表示，項目得房率60%~63%，房租可租2000~2300元/月。
而在另一個60多平方米的三房戶型中，銷售人員推薦說，“其中被分隔出的一個房間可用作儲物間，等辦理完手續(xù)居住后，可申請民水民電?！辈贿^，該銷售人員也坦言，復(fù)式的居住適宜性相對平層住宅確實稍弱。
“特價房僅限指定戶型”
隨后，該銷售人員介紹，相比其他商業(yè)公寓的五成首付，他們項目可以做到4.5成首付，并為記者計算了一套37平方米房源的價格：備案總價74.4萬元，現(xiàn)場95折后總價為68.5萬元，優(yōu)惠降幅約6萬元。
記者注意到，該套房源打折后單價超過了1.8萬元/平方米，并非廣告宣傳中的1.7萬元/平方米。該銷售人員解釋，那是幾套特價房源，一般是朝北或者低樓層，單價1.7萬元/平方米起，其他好的樓層和朝向要2萬元/平方米以上?！疤貎r房目前已經(jīng)被預(yù)定賣完了，之前總價50多萬的也沒有了?！?/p>
在現(xiàn)場的銷控表上，大量房源已被貼上了紅色的“已售”標簽。
對于購房者擔憂的交付問題，該名銷售人員解釋說，之前是京基、恒大和南約股份三家公司合作開發(fā)，恒大出現(xiàn)資金鏈問題后，已經(jīng)完成切割徹底退出了，項目現(xiàn)場由京基操盤，不會存在交樓問題。
記者查詢深圳市住建局官網(wǎng)獲悉，御景薈都于2021年7月30日獲得預(yù)售證，開發(fā)企業(yè)為深圳市百納投資有限公司，2019年通過協(xié)議受讓獲得該宗地塊的開發(fā)權(quán)，房屋用途為商務(wù)公寓和商業(yè)，預(yù)售套數(shù)超3500套。該項目已網(wǎng)簽房源多集中在1棟，2棟房源均為期房待售狀態(tài)。
啟信寶顯示，深圳市百納投資有限公司成立于1998年，法定代表人為邱洞明，由深圳市晶南餐飲管理有限公司100%持股，股權(quán)穿透后，實控人顯示為京基地產(chǎn)代理公司，這也與現(xiàn)場銷售人員介紹的項目現(xiàn)狀相符。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，御景薈都10月份售出公寓124套，成交均價約3萬元/平方米，套均價約121萬元/套。而9月份該項目僅售出了22套公寓。
對于現(xiàn)場銷控表與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的差異情況，及獲得預(yù)售證一年之久部分樓棟仍為零網(wǎng)簽等問題，上述銷售人員表示，“我們9月才開盤，好多按揭的房源還沒審批完，所以網(wǎng)簽不了，銀行審批需要1-2個月。”
毛坯房賣出區(qū)域封頂價
與御景薈都打出低價折扣快消不同，信達金尊府項目則以區(qū)域最高備案限價銷售，在售94~143平方米的三房到四房戶型，有著更高的總價和單價。
《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪時發(fā)現(xiàn)，信達金尊府位于坪山區(qū)中山大道及錦龍大道交匯處東南側(cè)，距離建設(shè)中的深圳地鐵14號東部快線錦龍站約500米。東側(cè)為中山小學和中學，西側(cè)緊鄰錦龍大道，周邊有力高君御國際、京基御景印象、龍光玖云著等次新盤，以及佳華沙湖廣場等待入市新盤。
記者注意到，該項目最早備案和對外宣傳項目名稱為信達泰禾金尊府，不過目前售樓處和小區(qū)入口的標識，均顯示為是“信達金尊府”。
現(xiàn)場置業(yè)顧問告訴記者，目前在售有三種戶型，毛坯現(xiàn)房交付，其中94平方米三房總價約375萬-390萬元，115平方米四房總價約460萬-480萬元，143平方米四房總價約590萬-605萬元，單價區(qū)間在3.9萬~4.3萬元/平方米。
對于價格，置業(yè)顧問表示，2015年拿地時樓面價就達2.5萬元/平方米，“現(xiàn)在只能以區(qū)域最高備案價賣，少賠些，也沒有額外折扣?！皳?jù)悉，金尊府項目用地于2015年12月底由信達+深圳坤潤投資以30.3億元聯(lián)合取得，2016年引入泰禾代建，規(guī)劃總建面約23萬平方米，由9棟高層建筑、1棟幼兒園、2層地下室、沿街商業(yè)及配套用房組成。
此后泰禾曝出資金鏈問題后，金尊府被信達完全接手，直到去年9月才正式對外銷售?！澳壳?4平米三房還有少量戶型可選，其他面積段戶型要多些?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問介紹說。
雖然信達金尊府現(xiàn)房銷售有一定優(yōu)勢，但周邊即將入市的大量房源，一定程度上加大了該項目的銷售難度。如距離金尊府不到一公里的佳華沙湖廣場，被稱作坪山最大的舊改項目，目前正在緊鑼密鼓準備入市。
11月9日晚7時左右，《每日經(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場看到，佳華沙湖廣場項目售樓部里仍燈火通明，主管帶著所有銷售人員進行加急培訓(xùn)。
現(xiàn)場銷售人員告訴記者，“我們還沒有拿正式拿預(yù)售證，正在全力蓄客階段，有超1500多套住宅可售，吹風價約4萬/平方米，戶型為69-118平方米的2-4房。”該項目預(yù)計于2025年精裝交付，同時項目還規(guī)劃有公寓、商業(yè)和辦公。
1、冬夏季房價較低，議價空間更大。按照季節(jié)上來說，冬季和夏季買房會比較便宜一些，也就是在七八月份，十二月到來年的二月份。在這個時間上都是開發(fā)商每年沖刺指標的時間，通常都會推出一些促銷降價活動，而房價優(yōu)惠條件也非常好。
2、2月份房價最低。通常來說，從歷年上的房產(chǎn)成交量來看，因受到春節(jié)的影響，2月份的房價與成交量算的上比較低的，而且在銀行房貸上，房貸調(diào)控力度也比會比較寬松，房貸利率月比較穩(wěn)定，所以買房者去銀行貸款也比較容易通過，并且還可以爭取到一些優(yōu)惠貸款利率。
3、參加房產(chǎn)交易會或買清盤房。還有就是除了開發(fā)商在年中與年未的兩次沖刺活動，還有就是去參加一些房產(chǎn)交易活動，而且在這個時候購買的房屋還能很多選擇的機會，如果是遇見一些促銷，送禮等活動也能節(jié)省一些開支。
1、開間和進深：開間小、進深大，則會影響戶型采光通風;開間過大、進深太小，采光通風雖然好，但不利于房間保溫。開間和進深的比例2：3比較合適，比較方正的戶型能做到采光通風與保溫兩者間的平衡。
2、動靜分區(qū)：動區(qū)是指客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)、陽臺等人們活動較為頻繁的區(qū)域;靜區(qū)是指臥室、書房、主衛(wèi)等主要供人休息的相對安靜的區(qū)域。兩者分離，可以使娛樂、家務(wù)、休息、學習互不干擾。房間內(nèi)一般動區(qū)離入戶門較近，靜區(qū)離入戶門較遠。
3、干濕分區(qū)：干濕分離是指廚房衛(wèi)生間，與其他怕水的區(qū)域盡量分離。廚房和衛(wèi)生間一般是家中最主要的污染源，噪音、污水等的集中區(qū)域，廚房布置盡可能的靠近入戶門。另外廚房與一個衛(wèi)生間最好相鄰，因為廚衛(wèi)是管道布線的密集區(qū)，可一定程度上減少裝修施工成本，提高熱水供應(yīng)的及時性能。
4、通風及采光：要保證戶型透風效果良好，要盡量做到南北通透，并非南北都有窗才叫南北通透，要看窗戶之間能否形成對流。采光一方面看開間與深化比，另一方面還要注意戶型周邊因素的遮擋及所在樓層的層高，樓層越高采光越好。
1、 買房子的時候最好選擇購買一期開發(fā)的，因為一期的房子相對來說價格更便宜，質(zhì)量也更好些。
2、 買房子盡量不要選擇買在離馬路或是街道近的，噪音太大。
3、 買房盡量不要買頂層，頂層非常容易出現(xiàn)漏水的情況。也不要購買帶廚房下水道的地下室，這樣居住起來會很不舒服。
4、 盡量不要買在二樓，因為廚房的下水道一般都是二樓開始往上一條，一樓是獨立一條。所以二樓是最容易發(fā)生下水道堵塞的。
5、 窗戶外側(cè)一定是向外傾斜的，不然密封膠老化了就會被水淹。
6、 窗戶的紗窗要購買內(nèi)置的，外置的萬一掉了容易出事故。
7、 窗戶最好是推拉款，在中間關(guān)閉的，這樣的窗戶密封性較好。
8、 衛(wèi)生間的防水很重要，所以盡量說服樓上鄰居在交房時，一起做足48小時的閉水試驗。
9、 廚房要有地漏，這樣的話要是哪天出現(xiàn)了水管爆裂，還能夠有個地方漏水。
10、注意小區(qū)內(nèi)的車位情況，也許你現(xiàn)在不需要，但不代表以后一定不會買。
11、如果房子買的是帶單元對講的，那就不要買在一樓，這樣不僅關(guān)門聲時常都有，如果發(fā)出報警聲聲音更是大。
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