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現(xiàn)在有很多城市都調(diào)整了首套房貸的貸款利率，看看都有哪些城市進(jìn)行了調(diào)整？房貸的利率一般是有幾種模式可以選擇的？

部分城市調(diào)整首套房貸款利率

部分城市調(diào)整首套房貸款利率——

釋放房地產(chǎn)市場合理需求

一段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場供需兩端逐步恢復(fù)，個(gè)人住房貸款的資金價(jià)格進(jìn)一步下降。在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制指導(dǎo)下，已有部分城市首套房貸款利率降至4%以下，購房成本持續(xù)下降。

從供給端看，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性得到有序緩解，優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境明顯改善，保交樓專項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目，有效促進(jìn)了建設(shè)交付，房地產(chǎn)市場合理需求有望進(jìn)一步釋放。

多地動(dòng)態(tài)調(diào)整利率

近期，多地首套房貸款利率進(jìn)一步下降，部分已降至3.8%、3.7%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，在監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套房貸款利率低于4.1%的城市共30個(gè)，其中二線城市8個(gè)，其余均為三四線城市。

這些城市首套房利率的下降，與首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制密切相關(guān)。日前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。若某城市的新建商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)氐氖滋追坷收呦孪蕖?/p>

該政策是去年四季度相關(guān)政策的延續(xù)。去年9月份，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，符合條件的城市可自主決定、在四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限?！罢叱雠_(tái)后，一些城市政府積極作出相應(yīng)調(diào)整，帶動(dòng)新發(fā)放房貸利率有所降低?！毖胄胸泿耪咚舅鹃L鄒瀾表示，數(shù)據(jù)顯示，2022年12月新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率全國平均為4.26%，較2021年12月下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，已達(dá)到2008年有統(tǒng)計(jì)以來的最低水平。

“此次調(diào)整，主要是在前期政策取得較好效果的基礎(chǔ)上，按照因城施策原則，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，動(dòng)態(tài)調(diào)整‘允許階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限的城市范圍’，進(jìn)而形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制?！编u瀾說。

針對(duì)市場上房貸利率下降是否會(huì)導(dǎo)致熱錢涌入樓市的聲音，管理部門明確表示，新政策具有穩(wěn)定性，同時(shí)兼具靈活性?！胺績r(jià)存在明顯的周期性波動(dòng)規(guī)律，連續(xù)3個(gè)月上漲或連續(xù)3個(gè)月下降，說明房價(jià)已出現(xiàn)趨勢(shì)性變化，但趨勢(shì)性變化形成的時(shí)間往往較長?！编u瀾說，按照新政策，雖然相關(guān)部門每季度要評(píng)估房價(jià)變動(dòng)情況，但若要真正調(diào)整房貸利率下限，該周期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過評(píng)估周期。

改善需求端預(yù)期

改善社會(huì)預(yù)期，釋放合理需求，是今年房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)重要工作。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)；要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

目前，房地產(chǎn)市場銷售仍面臨壓力。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2022年商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；從銷售額看，商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

“需求端下降有多方面原因，預(yù)期不穩(wěn)是重要原因之一?！鄙虾Ｅc發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛說，一方面，受疫情影響，部分居民收入預(yù)期發(fā)生變化，導(dǎo)致其購房行為更趨謹(jǐn)慎；另一方面，此前個(gè)別房企出現(xiàn)流動(dòng)性困難、融資受阻，甚至導(dǎo)致在建房屋無法按時(shí)交付，進(jìn)一步影響了居民購房信心和預(yù)期。

多地首套房貸款利率下降，將有助于進(jìn)一步釋放合理需求、擴(kuò)大有效需求、支持剛性和改善性住房需求。“在住房消費(fèi)等領(lǐng)域，還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。”中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示，合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改善等消費(fèi)；同時(shí)，結(jié)合落實(shí)生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題。

國家統(tǒng)計(jì)局局長康義表示，我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段，去年常住人口城鎮(zhèn)化率比上年提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到65.22%，但與發(fā)達(dá)國家80%左右的水平相比仍然不高。去年我國新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大，這些就是未來的發(fā)展空間。接下來，房地產(chǎn)市場合理需求將逐步釋放。

做好供給端保障

由于房地產(chǎn)需求端和供給端相互影響、相互強(qiáng)化，接下來還要持續(xù)做好供給端保障工作。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。

“供給端的問題主要表現(xiàn)為房企的流動(dòng)性緊張。”曾剛說，這會(huì)帶來兩方面影響。一方面是抬升房企信用風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致其融資進(jìn)一步受阻，融資困難又加速了房企的風(fēng)險(xiǎn)暴露；另一方面，資金困難會(huì)導(dǎo)致房企的部分在建房屋無法按時(shí)交付，會(huì)影響購房者需求預(yù)期，進(jìn)而影響房企的銷售、回款，進(jìn)一步加劇房企的流動(dòng)性緊張。

為解決以上問題，管理部門著力緩解房企流動(dòng)性緊張、穩(wěn)定房企合理融資。此前，信貸、債券、股權(quán)融資已“三箭齊發(fā)”，房企尤其是優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境已明顯改善。數(shù)據(jù)顯示，2022年9月份至11月份，房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增1700多億元，同比多增2000多億元；2022年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長22%。

下一步，管理部門將綜合施策，改善優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營性和融資性金幣流。此前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)，研究解決改善房企的資產(chǎn)負(fù)債狀況，將聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補(bǔ)充、預(yù)期提升四項(xiàng)行動(dòng)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

與此同時(shí)，保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作也將扎實(shí)推進(jìn)，進(jìn)一步穩(wěn)定購房者的預(yù)期和需求。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開的主要銀行信貸工作座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要運(yùn)用好保交樓專項(xiàng)借款、保交樓貸款支持計(jì)劃等政策工具，積極提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。“保交樓專項(xiàng)借款資金投入帶動(dòng)形成一批實(shí)物工作量，有效促進(jìn)了項(xiàng)目的建設(shè)交付?！便y保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

部分城市調(diào)整首套房貸款利率房貸利率有幾種選擇

房貸利率有幾種選擇

1、住房公積金貸款。這是針對(duì)具有住房公積金的購房者的一種專門的房屋貸款形式。如果你繳納了住房公積金，在房屋貸款的時(shí)候一定要采取這種房屋貸款方式。因?yàn)樽》抗e金貸款的利率很低，它的利率是所有類型房屋貸款中最低的一種，是商業(yè)房屋貸款利率的二分之一。這是因?yàn)樽》抗e金房屋貸款是由國家政策補(bǔ)貼的一種房屋貸款方式。

2、個(gè)人住房組合貸款。雖然你有繳納住房公積金，但是你的購房金額超過了公積金貸款的最大額度。這時(shí)你就需要個(gè)人住房組合貸款。公積金不足部分進(jìn)行商業(yè)貸款。個(gè)人住房組合貸款利率的計(jì)算也是按照比例分別進(jìn)行公積金利率和商業(yè)貸款利率分別計(jì)算。這種組合貸款利率在三種房屋貸款形式中，比較適合貸款額度巨大的貸款者。

3、個(gè)人住房商業(yè)性貸款。如果你沒有繳納住房公積金，還可以進(jìn)行個(gè)人住房的商業(yè)性貸款。就是我們常說的銀行按揭貸款。但是，商業(yè)貸款的要求是比較高的。首先你要在所貸款銀行的存款不能低于所帶金額的百分之三十。其次還要有一定的東西作抵押?；蛘呤潜徽J(rèn)可的一種資質(zhì)，或者是其他不動(dòng)產(chǎn)的抵押，或者是一個(gè)具有支付能力的擔(dān)保人。只有具備了這些條件才能進(jìn)行商業(yè)貸款的申請(qǐng)。商業(yè)貸款的利率是比較高的，大概是同期住房公積金貸款利率的兩倍。

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房貸利率是固定的嗎

房貸利率一般不是固定的。

現(xiàn)在的房貸利率都是以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，通常都有一個(gè)重定價(jià)周期，而重定價(jià)周期不低于一年，在周期內(nèi)，房貸利率保持不變，一到重定價(jià)日，房貸利率就會(huì)按照最新LPR為基準(zhǔn)，加點(diǎn)數(shù)值計(jì)算（加點(diǎn)數(shù)值在簽合同時(shí)一經(jīng)確認(rèn)，之后的貸款期限都會(huì)保持不變）。當(dāng)然，LPR是每個(gè)月的20號(hào)都會(huì)重新定價(jià)的。

比如某客戶辦房貸時(shí)的房貸利率是按當(dāng)時(shí)的LPR利率：4.75%加六十基點(diǎn)形成的，也就是：4.75%+0.6%（一個(gè)基點(diǎn)是0.01%）=5.35%，設(shè)定的重定價(jià)周期是一年，一年一到，重新計(jì)算房貸利率，按最新LPR利率：4.65%加六十基點(diǎn)，就是：4.65%+0.6%（一個(gè)基點(diǎn)是0.01%）=5.25%。

而房貸利率上升了之后，借款人要還的也就會(huì)變多了（利息會(huì)增加）；相反，若房貸利率下降了，那之后借款人要還的就會(huì)減少。

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