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近兩年房?jī)r(jià)都是在處于一個(gè)下跌的狀態(tài)的，有媒體說(shuō)全球的房?jī)r(jià)泡沫開(kāi)始破裂，這是怎么一回事？在2022年的時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

媒體:全球房?jī)r(jià)泡沫開(kāi)始破裂

全球房?jī)r(jià)泡沫破裂的聲音開(kāi)始響起。

在這之前，許多國(guó)家的房地產(chǎn)牛市已持續(xù)十年甚至更久。特別是新冠疫情暴發(fā)以來(lái)，在全球超寬松貨幣政策刺激下，全球主要經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)飆升至歷史新高，房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)迅速累積。

如今，在美聯(lián)儲(chǔ)等激進(jìn)加息和全球經(jīng)濟(jì)衰退的雙重沖擊下，房?jī)r(jià)泡沫開(kāi)始破滅，全球樓市繁榮正走向終結(jié)。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院（Oxford Economics）在近期發(fā)布的一份報(bào)告中如此描述：“總的來(lái)說(shuō)，這是自2007-2008年以來(lái)最令人擔(dān)憂(yōu)的樓市前景，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)可能在溫和下跌與大幅回落之間徘徊?！?/p>

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞四國(guó)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)最大。

利率飆升，多國(guó)樓市驟冷

牛津經(jīng)濟(jì)研究院報(bào)告認(rèn)為，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的抵押貸款利率持續(xù)飆升，有可能將一些住房市場(chǎng)推入急劇的衰退。許多經(jīng)濟(jì)體的住房?jī)r(jià)格已經(jīng)持平或下降。隨著銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)的收緊和經(jīng)濟(jì)衰退的影響深入，房?jī)r(jià)下跌的壓力將進(jìn)一步加劇。

這種趨勢(shì)已現(xiàn)端倪。

英國(guó)抵押貸款機(jī)構(gòu)Halifax日前公布的數(shù)據(jù)顯示，繼9月環(huán)比下跌0.1%之后，10月英國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.4%。英國(guó)房?jī)r(jià)正以近兩年來(lái)的最大速度下跌。安永咨詢(xún)公司的一份報(bào)告預(yù)測(cè)，英國(guó)2023年抵押貸款將降至10多年來(lái)最低水平。

美國(guó)房?jī)r(jià)在2022年下半年迅速下跌。標(biāo)普/凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)在7月份出現(xiàn)了自2012年以來(lái)的首次月度下降，多個(gè)州和城市對(duì)住宅房地產(chǎn)的需求降溫。有華爾街經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，美國(guó)明年房?jī)r(jià)可能繼續(xù)下跌多達(dá)20%。

韓國(guó)在此前出現(xiàn)“全民搶房潮”后，房?jī)r(jià)也已連續(xù)多月下跌。根據(jù)韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)7月底公布的數(shù)據(jù)，上半年，該國(guó)交易的公寓數(shù)量比去年同期下降了50.6%，創(chuàng)出自2006年以來(lái)的最低水平。韓國(guó)的平均房?jī)r(jià)今年上半年也迎來(lái)下跌。

新西蘭儲(chǔ)備銀行2日發(fā)布的穩(wěn)定性報(bào)告顯示，隨著抵押貸款利率的上升，新西蘭的房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。在全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)較2021年11月的峰值下跌了11%，惠靈頓和奧克蘭的跌幅更大。報(bào)告稱(chēng)，目前負(fù)資產(chǎn)和抵押貸款服務(wù)拖欠并不普遍，“但如果價(jià)格繼續(xù)下跌并且隨著抵押貸款重新定價(jià)以提高利率，這種情況將會(huì)增加”。

不難看出，全球樓市退潮與利率提高直接相關(guān)。近月來(lái)美國(guó)抵押貸款利率突破7%，并持續(xù)上行，為2002年以來(lái)的最高水平，而不到一年前美國(guó)房貸利率僅3.2%。

另?yè)?jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院估算，在歐元區(qū)和英國(guó)，抵押貸款利率自4月和5月以來(lái)已經(jīng)上升了一倍多。

這四國(guó)房?jī)r(jià)最危險(xiǎn)

牛津經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞的住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在這些經(jīng)濟(jì)體，2019年四季度至2022年二季度的房?jī)r(jià)漲幅普遍較高，房地產(chǎn)估值高，債務(wù)水平高，且浮動(dòng)利率債務(wù)突出。因此該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，利率上升將迅速傳遞到這些國(guó)家的家庭財(cái)務(wù)。

居外IQI聯(lián)合創(chuàng)始人、集團(tuán)CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari)在接受中新社國(guó)是直通車(chē)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，加拿大、澳大利亞、新西蘭等國(guó)的房?jī)r(jià)料將領(lǐng)跌歐美樓市。這家房產(chǎn)科技集團(tuán)在亞太及歐美有3萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人。

卡希夫·安薩里認(rèn)為，首先是因?yàn)檫@些國(guó)家的樓市在疫情期間漲幅最大，樓市漲幅高的樓市碰到銀根緊縮也容易跌。

與美國(guó)大部分買(mǎi)家按揭貸款為固定利率不同，加拿大和澳大利亞等國(guó)的按揭貸款相當(dāng)一部分是浮動(dòng)利率，這意味著房主們要承受利率上調(diào)的壓力，而這種壓力又伴隨著物價(jià)的上漲。

如家庭負(fù)債占家庭可支配收入的比例過(guò)高，那么這些家庭更容易受按揭利率上調(diào)的影響。在上述三個(gè)國(guó)家，家庭負(fù)債的占比也較高。這幾個(gè)因素如疊加在一起，卡希夫·安薩里分析稱(chēng)，當(dāng)?shù)貥鞘械男枨髸?huì)大打折扣，進(jìn)而引發(fā)樓市交易量?jī)r(jià)雙跌。

澳大利亞悉尼知名房產(chǎn)公司Plus Agency執(zhí)行合伙人Fiona Yang已經(jīng)感受到了市場(chǎng)的變化。她告訴中新社國(guó)是直通車(chē)記者，悉尼的公寓受到的影響最大。房產(chǎn)的買(mǎi)家和賣(mài)家都對(duì)不斷攀升的利率望而卻步，所以進(jìn)入市場(chǎng)的房源越來(lái)越少，每套房源的報(bào)價(jià)也越來(lái)越少?！耙荒昵?，我們典型的房產(chǎn)大致以?huà)炫苾r(jià)的110%售出。而如今轉(zhuǎn)售交易平均為要價(jià)的90%左右?！?/p>

"每次利率上升，許多買(mǎi)家都要向下調(diào)整他們的預(yù)算?！盕iona Yang說(shuō)，“一位業(yè)主希望出售一套俯瞰悉尼港的大型三居室豪華公寓。他的預(yù)期售價(jià)是2500萬(wàn)澳元，但市場(chǎng)可能只能承受2000萬(wàn)澳元的價(jià)格，這是個(gè)很大的折扣。然而，即使將這套房產(chǎn)出租，他的收益率也只有2.5%左右，他只要把金幣存入銀行就能賺得更多。"一些過(guò)去搶手的房屋，如今滯銷(xiāo)了。

悉尼一家拍賣(mài)機(jī)構(gòu)James Pratt Auction Group的CEO James Pratt表示，"我正在與邦迪海灘附近的一處房產(chǎn)合作，我們不得不將拍賣(mài)日期推遲三次，因?yàn)楦緵](méi)有足夠的買(mǎi)家。這在邦迪非常罕見(jiàn)，那里的房產(chǎn)通常會(huì)以高價(jià)迅速售出。"加拿大BC省溫哥華地區(qū)知名地產(chǎn)投資顧問(wèn)Tina Mak在接受中新社國(guó)是直通車(chē)采訪(fǎng)時(shí)表示，疫情期間溫哥華周邊地區(qū)房?jī)r(jià)上漲明顯。因?yàn)楫?dāng)時(shí)人們都想要郊外的大戶(hù)型房子。今年以來(lái)，隨著不少公司恢復(fù)上班，人們發(fā)現(xiàn)郊區(qū)要開(kāi)車(chē)通勤來(lái)市里上班還是不方便，加上油價(jià)也貴。所以現(xiàn)在城外的房子跌得也最多。今年以來(lái)已跌了20%。

2008年次貸危機(jī)會(huì)重演嗎？

由房地產(chǎn)引起的2008年次貸危機(jī)會(huì)重演嗎？

卡希夫·安薩里表示，普遍認(rèn)為不會(huì)，經(jīng)過(guò)上次的次貸危機(jī)，銀行在放款時(shí)對(duì)借款的審核更為嚴(yán)格，數(shù)據(jù)顯示因?yàn)檫€不起房貸而被沒(méi)收的房子數(shù)量沒(méi)有明顯增多。

他指出，樓價(jià)下跌，是在過(guò)去兩年猛漲的基礎(chǔ)上，比如：加拿大、澳大利亞、新西蘭三個(gè)國(guó)家就算跌20%，也還比疫情前高。而跌得多一些的地方，也正是漲得快一些地方。發(fā)達(dá)國(guó)家不少人的財(cái)富比起疫情期間會(huì)打折，但比疫情前還是有所增加。

實(shí)際上，由于現(xiàn)在樓市上少了炒房者，也少了機(jī)構(gòu)投資者，買(mǎi)家、尤其是新移民剛需買(mǎi)家和手持金幣的外國(guó)買(mǎi)家，就迎來(lái)了一個(gè)有利的買(mǎi)房時(shí)期。買(mǎi)家會(huì)發(fā)現(xiàn)自己處于談價(jià)格談購(gòu)房條款的有利地位，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人的日子也從容多了。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院也認(rèn)為，一個(gè)積極的因素是，一些主要市場(chǎng)的抵押貸款債務(wù)占居民收入的比例低于全球危機(jī)之前的水平。在美國(guó)，2022年二季度的抵押貸款債務(wù)與收入比率比2007年四季度低35%，在西班牙低25%，在英國(guó)低14%。

另一個(gè)因素是采用浮動(dòng)利率的抵押貸款債務(wù)比全球危機(jī)前低。這意味著家庭面臨的抵押貸款利率上升帶來(lái)的直接沖擊較小。

媒體:全球房?jī)r(jià)泡沫開(kāi)始破裂房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎2022年

房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎2022年

1、2022年房?jī)r(jià)暴跌的原因是房屋供過(guò)于求。這是神沒(méi)有辦法的事情。從相關(guān)主體的定位來(lái)看，這只是前幾天解凍房貸的過(guò)程，目的是為了穩(wěn)定市場(chǎng)，因?yàn)楫吘狗€(wěn)定的房地產(chǎn)秩序還需要維護(hù)。所以，對(duì)于明年的房?jī)r(jià)，人們也不能指望太好，今年只能繼續(xù)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的水分還沒(méi)有擠出來(lái)，有的甚至還沒(méi)有開(kāi)始。這意味著房?jī)r(jià)將在 2022 年下跌。

2、2022年房?jī)r(jià)暴跌，其實(shí)是因?yàn)楹芏嘀髁鞒鞘幸呀?jīng)開(kāi)始嚴(yán)查以學(xué)區(qū)房名義炒房的行為。上海和深圳學(xué)區(qū)的住房市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化。深圳某頂尖學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)一夜爆降660萬(wàn)。但這僅限于更特殊的房屋，例如學(xué)區(qū)房屋。如果買(mǎi)家只是買(mǎi)房，那么2022年買(mǎi)的房?jī)r(jià)會(huì)和現(xiàn)在差不多。

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房?jī)r(jià)是按建筑面積算還是套內(nèi)面積算

在目前的政策中，沒(méi)有說(shuō)明買(mǎi)房是要按套內(nèi)面積算，所以還是按照建筑面積來(lái)算的。購(gòu)房者在買(mǎi)房子、簽合同的時(shí)候一定要了解清楚，可以在合同中先注明清楚為好。但是一般情況下，是按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià)，會(huì)比按建筑面積計(jì)算更透明、更直觀。

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房?jī)r(jià)可以砍多少

買(mǎi)房砍價(jià)一般都砍不了太多，最多砍去幾千塊錢(qián)，但具體要看看這個(gè)小區(qū)的情況，比如像碧桂園的房子，像恒大的房子，砍價(jià)都砍不了太多。

不過(guò)開(kāi)發(fā)商也是有所準(zhǔn)備的，一般下設(shè)售樓部都有標(biāo)準(zhǔn)的定價(jià)，比如一套住房的售價(jià)為455,000塊錢(qián)，很有可能開(kāi)發(fā)商已經(jīng)做好了心理準(zhǔn)備，如果你砍價(jià)，只會(huì)給你把后面的5000塊錢(qián)給抹掉。

如果你有關(guān)系，可以通過(guò)關(guān)系找到開(kāi)發(fā)管理層，然后讓其給你多抹掉一些零頭，這樣砍去1萬(wàn)塊錢(qián)或15,000塊錢(qián)都有可能。